譲渡所得、3000万円特別控除について

マイホーム売却時の確定申告

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不動産(マイホームを含む)を売却した際には、基本的に確定申告が必要となります。

税計算によって、確定申告が不要となることもあります。

基本的には、マンションを買ったときよりも安く売っていればマイナス(譲渡損)となりますから、確定申告をする必要はありません。

ただし、建物については償却費がありますから、単に取得した金額だけを考えて安心せず、一度しっかりと計算した方が良いでしょう。

また、マンション売買などの事実があった場合には、税務署から譲渡所得の可能性があるものとして確定申告のお知らせがきますが、譲渡益、譲渡損のどちらかまでは把握していないため、お知らせがきます。

マンション売却をした際には、お知らせがくるものだと知っておけば、慌てずに済むかも知れません。

長期譲渡所得が有利

マイホームなどを含む不動産の譲渡所得の計算において、所有期間が5年以上のものが譲渡所得の計算の際には有利となります。

・不動産の所有期間が5年以上 ・・・ 長期譲渡所得

・不動産の所有期間が5年以下 ・・・ 短期譲渡所得

と区分されます。

長期譲渡所得が短期譲渡所得と比べてどう有利かというと、長期譲渡所得の税率は短期譲渡所得の税率の半分となります。

ちなみに、長期譲渡所得とできるものは、5年超のものですから、平成13年12月31日以前に取得した不動産となります。

 

所得計算の計算式は以下となります。

・課税長期譲渡所得金額=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除

・課税短期譲渡所得金額=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除

 

税金計算の計算式は以下となります。

・長期譲渡所得金額×15%

・短期譲渡所得金額×30%

 

また、国税庁のホームページ、譲渡所得、マイホームを売った時の分類コード3203、不動産を譲渡して上と損失が生じる場合の損益通算に見られる一文にこうあります。

「なお、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡したことにより生じた譲渡損失の金額については、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年における他の譲渡所得の基因となる資産の譲渡利益との通算や他の各種所得の金額との損益通算をすることができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰越控除することができます。」

つまり、5年以上居住した住宅に対しては、譲渡損が出た場合には給与所得から控除をする事ができます。

マイホーム売却 3000万円特別控除

マンションや一戸建てとともに敷地や借地権を売却した際には、3000万円特別控除を受けることができます。

これは、売却益(譲渡所得)から3000万円の特別控除を受けられるというものです。

また、マイホームが共有名義の場合、共有名義者各自が要件を満たす場合には、それぞれで控除を受けることができますので。つまり、夫婦の共有名義であれば最高6,000万円までの控除を受けることができます。

マイホーム3,000万円特別控除を受けるためには、以下のうちいずれかに該当する必要があります。

1.自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

2.売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

3.売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

4.災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

5.住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。

  イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

  ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

6.売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。(特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます)

(国税庁より)

マンション売却などの3,000万円特別控除をしっかりと受けるために、必要書類(売買契約書、売却と購入のためにかかった費用の領収書)などはしっかりと保管しておきましょう。